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2021大多伦多地区房产走势预测!十大忠告+6大价值洼地

Updated: Jan 11, 2021



背景:

  1. 2021年,充满不确定性,相比较从前,这将是两个世界,新冠以前的世界和新冠以后的世界---我们再也回不到从前。

  2. 我们将会在未来2-3年内甚至更长的时间里与新冠病毒共存,还有许多深刻的变化,将伴随我们相当长的时间。

  3. 各国政府包括美国,加拿大都会做的两件事情: A:打疫苗/隔离---为了拯救生命 B:发救济(开仓救灾),量化宽松放水---挽救经济!至于房价是涨还是跌,目前还不是政府首要考虑的事情。


● 要想预测2021年房价是涨还是跌,我们可以先回顾一下,2020年大多伦多房价为什么上涨?中低价低层房屋为什么出现了两位数字甚至20% 以上的涨幅?


● 对于房地产,大家都像瞎子摸象,摸到的大象都不一样,因为房地产这个大象太大了。

2020年房价为什么涨?

2020年没有新增人口,经济也不行,那么房价为什么上涨?

  1. 疫情让人们在家时间增多,需要增加生活和活动空间,需要搬出Condo与他人 保持安全距离(在家办公,也不必住在公司附近)。

  2. 消费减少---人们减少了购物/娱乐/餐馆的支出--->2020年第二季度储蓄增加了28%。

  3. 大量加按Refinance,提取更多的现金以备不时之需,疫情大家未雨绸让缪,纷纷加按。

  4. 房源减少,形成卖方市场(卖房的人减少,没地方去,安全第一,特别是独立屋)---- 粥多僧少,导致出现卖方市场,很多房子在出售的过程中经意或者不经意间就产生了抢Offer的状况。

  5. 疫情以来政府已经拨款1240亿给到需要支持的家庭,甚至超过这些家庭损失的2倍,有些家庭本来就是有1块钱用1.5块钱的习惯,短期内现金流增加,反而提高了大家的购买力。

  6. 短期增加了工作岗位,而且所支付时薪不菲(比如Personal Shoppers,外卖送货员,个人护理师等)然而长期失业率增加,现在并没有反映出来。



房价涨不涨看什么因素?


房价涨不涨,长期看人口,中期看经济,短期看金融

长期来说,大多伦多人口一直是增长的,房价也一定是涨的,买一个房子持有10年,20年,肯定不会亏,而且很有可能翻1-N倍。



多伦多房屋价格趋势


历史房价下跌回顾

从1974年至今,大多伦多的房价一共经历了3次下跌,每次下跌都是由于出台政策 的原因。1974年到1985年下跌了11年,是由于推出了SpeculationTax(投机税),50%的投机税,房价下跌。 其中有一个著名案例是一个叫GarryMarr的经纪有53套房子,他由一个身价几百万 的富翁变成了一个欠债数百万的“负翁”。1989-1996年,7年下跌是由于香港移民回流。2017年至今:是由于海外买家税的推出(如果没有疫情,应该还是有一些政策会陆续推出)。


2021年大多伦多房地产走势预测


大多伦多地区房地产2021年将会剧烈分化:

  1. 低层房屋,从东到西,从南到北,尤其是大多地区附近的卫星城镇,2021年将会持续一年疯狂的行情。到2021年末会冷却下来。

  2. 由于 ”补涨“的关系,往东往西方向会强过北边。

  3. 由于疫情的缘故,大家尤其认识到属于自己的室外活动空间的重要性,根据我们去年销售经验,度假屋会异常抢手,所以度假屋会上演报复性上涨行情。

  4. 随着Work or Study From Home Remotely的趋势普及,Condo市场继续遇冷,既不好卖也不好租,未来会进一步走低。

  5. 300万以上豪宅难涨。部分公校学区房随着学校排名的下降,将失去领涨能力。当然,很多时候卖豪宅是出于自身需要,而不是为了投资赚钱,毕竟,房价越 高,能负担的受众群体自然也就越少。


2021年大多伦多房地产走势预测

  • 用1个字来形容2021年的房屋行情,那就是:

  • 用1句话来形容:涨低不涨高,涨的是低价房,低层房屋,不涨的是豪宅&公寓

  • 如果平稳的涨,行情会持续1-2年,如果涨的太快,行情只有几个月或者半年。因为政府会陆续出台政策,转而形成不涨的牛皮市,甚至有一定幅度的下跌(但小于2017年的跌幅)



2021年千万不要做的事就是:高价买进Condo楼花。

为啥:

  1. 现在利率较低,但能不能维持到4年后,很难说

  2. 目前房价是涨的开发商把未来4年涨幅预期都给你算进去了(因为建筑成本也 会有一定幅度的上升),一旦市场调头,风险极高。

  3. 如果房价连涨4年,你都可以涨出50%的房价来,买个楼花,能不能交接都不一定。多伦多这几年纷纷爆出知名开发商取消项目的新闻,以最近取消的Markham Square项目为例,当时的售价为约500/Sq ft ,而现在周围的二手公寓行情已为$800-$900/Sq ft,虽然订金全数退回无虞,但是耽误了这几年资金的投资方向。

  4. 2016-2017年高位买公寓楼花的人,放到今天交接,大部分人都亏损了。

未来3年预测

未来3年内,房价一定会有一次调整,或快或慢

  1. 涨的太急的话,2021年上半年如果有两位数的涨幅,下半年就会有调整(6.7 月份就会出台增加地税,空置税,投机税,外国人买家税和收紧银行贷款门槛 等政策)

  2. 涨幅平稳,就2022年或2023年会有一次调整。

  3. 均值回归,快涨必不久,涨多必回调

  4. 据可靠数据统计,目前加拿大平均个人负债率已达171%,创造历史新高,而如果停发CERB等福利之后,会更高。

结论


  • 2-5年的中期来看,房价只是经济的晴雨表,它不会独立于经济之外存在。我们希望经济和疫情务必在2021年内结束。只有这样,房价才能平稳。否则,房价必有一跌。

  • 政府一方面要救济经,另一方面,加拿大是一个自由党政府,只选票优先的。多伦多50%的人口没有房产,政府必须要抑制房价的快速上涨,平民愤,哪怕只是做个样子

  • 所以,房地产投资一定要注意节奏。

  • 新手死于追高,老手死于抄底,高手死于杠杆。

  • 平常心,知进退,方可长远。



给2021年买房者的10大忠告


忠告1:信息的透明化和共享,让地产交易本身变得越来越没有技术含量。但由于未来不确定性的增加,什么时候应该买什么时候应该卖,买什么样的物业卖什么样的物 业,这样的前瞻性建议和预测变得很重要,行情直接掉头向下或者一波反行情的操作,直接亏本的让你怀疑人生。所以你需要顾问型的经纪,而不是工具型的经纪。


忠告2:2020年是低层低价房屋补涨的一年,高层房屋和贵价区是冷却的一年。结果大家也看到了:1. 低层房屋从东到西,从南到北,维持了10%以上的涨幅。2. 相对更低价的东边低层房屋更是涨疯了,oshawa、ajax、whitby年涨幅都 超过16.5%。3. 我年初重点推荐的并在19年和今年上半年带领大量客户买进的Oshawa涨幅超过20%,全国涨幅第一。4. Condo市场遇冷,既不好卖又不好租,未来会进一步走低。5. 300万以上豪宅基本上没有涨,有部分华人热衷的豪宅区实际价钱更是跌的。


忠告3:今年计划买刚需房的朋友,务必立刻现在就要去买。因为2021年会有一个翘尾的小阳春行情,中低价房的行情会非常火爆。早人一步提前动手能拿到性价比更高的房子。明年计划买房的朋友,不要再等再观望了,拖延症解决不了你的焦虑。买豪宅和楼花,可以再等一等,不急,2021年秋冬季价钱会更好。


忠告4:去中心化已经成为现实和趋势。所谓市中心condo一房难求,只涨不跌的行情已经 成为过去式。我们断论2019、2020这两年高价在downtown买了condo尤其是楼花 的买家将一套多年,你们买的价钱很有可能会在5年后才可能看的见。这还算是好的,更有一批地产发展商破产了,相关楼花投资者也就惨了。


忠告5:Oshawa涨幅居前,东西部普涨,瀑布涨幅惊人,Scugog也有百万房子了,说明了 一个围绕着多伦多的超级八爪鱼都市圈正在形成,沿着安大略湖从东到西新的格局正在形成。


忠告6:房地产投资,新手死于追高。什么热追什么,什么涨买什么,大概率赚不到什么钱, 而且很容易成为开发商和地产公司的韭菜。新经纪也需要清醒点,如果公司推什么,而你没有分辨,就盲从推什么,基本上也是害了自己的客户断送了自己的职业前途。

一个反周期,一个亏损项目就可能毁掉一批优秀的经纪,倒掉几个地产公司。


忠告7:拜登的当选对于大多伦多地产的影响也将会是深刻的,因为政治正确将成为包括特鲁多在内的政要的生存必须,也是保证选票的前提。所以加拿大大量引进难民会成 为现实,社会会进一步撕裂,治安会进一步恶化。人口会增多,但许多公校的名校 区排名会下降,一些华人喜爱的贵价区会沦陷,涨幅乏力。相比较而言,好的教会学校排名将会更加坚挺一些。


忠告8:NEXT一代,很大一部分的年轻人,包括各族裔、不管收入高低,不管是高收入人群还是难民,他们和上一辈相比较,更不需要奋斗过来的成功,也不需要延迟的幸福。他们要现在就爽,立刻就享受。不服就干,有钱就花,没钱也要花。我一个客户在finch和Leslie东北角开了一个奶茶店,生意出人意料的异常火爆。来买的客人大部分都是十来岁的附近难民的孩子,一杯10多元,每天1-2杯。我还有一个列治文山的客户地库租给了难民一家人,房租都欠交了半年了,每天还开着一辆二手的保时捷911到处招摇。

低收入人群或者难民只会居住在士嘉堡、北约克等TTC发达的地方,这个观念已经 落伍了。他们会住在任何一个他们可以租到的环境好的地方,政府不出钱,他们自己会先出几个月的租金,然后就欠着就好,再没钱大家可以脑补一下会发生那些事情。


忠告9:加拿大没有什么拿得出手的高科技和大企业,要解决就业就需要依靠数量众多的小 生意。在一个流量匮乏,媒体高度分散,大家靠弱关系社交的年代,成功的小生意就是一个流量的入口,一鱼多吃,从小生意切入到来做地产买卖经纪,是一个成功概率挺高的事情。以后兼职经纪会大行其道,甚至兼职经纪的业务量都会好过专职经纪。因为流量为王,从高频的小生意切入低频的房地产买卖是很自然而然的事情。


忠告10:

2021年预测,大多伦多地区房地产将会剧烈分化:

  1. 低层房屋从东到西,从南到北,尤其是大多地区附近的卫星城镇,2021年将持续一年疯狂的行情。到2021年末会冷却下来。

  2. 往东往西方向会强过北边。

  3. 度假屋会上演报复性上涨行情。

  4. Condo市场继续遇冷,既不好卖又不好租,未来会进一步走低。

  5. 300万以上豪宅很难涨。部分公校学区房随着学校排名的下降,将失去领涨 能力。当然,很多时候买豪宅是出于自身需要,而不是为了投资赚钱,毕竟,房价越高,能负担的受众群体自然也就越少。


6大价值洼地

  1. 临街的商业铺面和上居下铺,最好是独立铺面(面积不用大,小生意是加拿大立国之本,会有各项措施和政策出台)。

  2. 度假屋,临湖可四季居住的度假屋。

  3. 卫星城镇不用怕,只要离高速近,GO TRAIN近就可以,总价低,低层房屋仍 有市场。

  4. 总价低的老区旧房,如:世嘉宝,东约克。

  5. 可翻建镇屋,占地大的平房和商业用地。

  6. 成熟的生意机会



最后祝所有在加拿大的华人:

新年快乐,牛年牛气冲天,合家健康幸福!


欢迎加多伦多梦想生活微信进行探讨:tiffanytaiwenli



(文章转载自:超级生活)


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